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La madre de todas las burbujas inmobiliarias

@S. McCoy
cotizalia.com, 20.10.09

Mal van las cosas cuando las distintas naciones compiten entre sí para atribuirse el poco honorable título de anfitrión de la mayor burbuja inmobiliaria de la Historia, puesto que hasta hace bien poco correspondía sin lugar a dudas a Japón. Países como Reino Unido, Irlanda, España o el propio Estados Unidos han figurado como favoritos en las quinielas hasta fechas bien recientes. Sin embargo, abundan los informes en los que se anticipa que, aún siendo terriblemente doloroso lo que el estallido de sus respectivas realidades ha supuesto para la economía de los ámbitos geográficos citados, son otras regiones las que tienen todas las papeletas para pasar a la posteridad como campeones del despropósito del ladrillo. Y, en concreto, dos de ellas. ¿Cuáles?

En primer lugar se encuentra China. Me hace llegar un lector un informe del think tank norteamericano Stratfor, viejo conocido de los lectores de esta columna, en el que se advierte de lo que está ocurriendo en el gigante asiático, proceso que guarda enormes similitudes con lo acontecido en España en la última década. Los precios del suelo se han disparado un 500% en apenas cinco años mientras que en el mismo periodo la renta disponible apenas ha crecido un 24%. La gestión del mismo es llevada a cabo por las autoridades locales que obtienen, a través de su venta y de los gravámenes asociados a él, el 40% de sus recursos con la diferencia de que, al tratarse de entidades estatales, no tienen que rendir cuentas a sus ciudadanos. La corrupción está generalizada. El 70% de la financiación para su compra es bancaria. El peso del sector sobre el PIB es cercano al 18%, nivel similar al de nuestro país en el pico del ciclo.

El resultado es una especulación sin precedentes que ha situado en doce veces el esfuerzo que tiene que hacer una familia para adquirir una casa, medido en términos de renta bruta de la unidad familiar. Un múltiplo que llega a 27 en el caso de la capital. En el auge del sector en España tal ratio se situó en siete veces, mientras que la media histórica española está alrededor de cuatro. El promedio de la OCDE está alrededor de cinco. Es verdad que se puede argüir que hay enormes diferencias entre la China desarrollada y la rural tanto en términos de poder adquisitivo de sus ciudadanos como de capacidad de absorción de oferta. Pero aún así. Cerca del 17% del residencial de Pekín estaría deshabitado, porcentaje que se dispararía al 30% en algunos distritos. La única esperanza para sus propietarios a los precios actuales radica en la reventa. Es difícil augurar un final feliz, toda vez que las autoridades requieren de la ilusión de riqueza para mantener la paz social.

El otro posible foco de desgracias es Dubai, territorio de excesos hasta fechas muy recientes. Me comentaba un empresario del mármol este verano que hace un par de años, mientras recorría la ciudad con su representante en la zona, decidió automáticamente cerrar la delegación. No se creía nada de lo que veía: ni las estimaciones de demanda, condicionada por el clima y el precio, ni la viabilidad de la oferta. Sus peores augurios se han cumplido y gran parte de las mastodónticas obras que entonces se realizaron se encuentran sin financiación para su terminación y sin compradores para su ocupación. Es el fruto de una desmesura que ahora paga su precio. Los precios del residencial han caído un 40% en lo que va de 2009 y aunque tiene el apoyo del resto de los Emiratos, las islas artificiales y los grandes complejos de viviendas de lujo se han convertido en lugares fantasma (como muestra este video de la BBC), hecho al que contribuye la responsabilidad penal que existe ante el impago de las deudas y que lleva a una huida masiva de deudores de Dubai antes de que caiga sobre ellos el peso de la Ley.

El hecho de que dos de las principales regiones financiadoras a nivel mundial se puedan enfrentar a las consecuencias del estallido de sendas burbujas inmobiliarias no debe ser pasado por alto. Aunque sus respectivas particularidades pueden augurar un desenlace distinto a lo padecido por Japón en los últimos veinte años, sí que es verdad que no hay precedente histórico de una solución no traumática de tales fenómenos. De hecho su corrección suele pasar por encima incluso de los esfuerzos públicos por contener sus efectos. Miren si no en Estados Unidos cómo los brotes verdes se topan con unas ejecuciones hipotecarias a septiembre en máximo históricos (CNN Money, Foreclosures “worst three months of all time”). Casi un millón de hogares en el trimestre pese a la intervención monetaria (recompras por la FED del 80% de la deuda hipotecaria emitida) y fiscal (incentivos a la compra de viviendas).  Los especialistas en la cuestión hablan de normalización para… 2013 del inmobiliario US. Mientras se mantengan los excesos, disfruten de los fuegos artificiales. Nos vamos acercando a la traca final.

http://www.cotizalia.com/valor-anadido/madre-todas-burbujas-inmobiliarias-20091020.html

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